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    2. 北京又迎來一批新房項目火速進場 開發商進入“搶收金九”狀態

      2021-09-17 09:03:25         來源:北京商報   

      經過短暫的供應“斷檔期”后,“金九”期間,北京一批新房項目正在火速進場。北京商報記者梳理發現,9月剛剛過半,已有13個項目對外公示預售許可信息,相較于過往幾個月份,開發商的推盤速度明顯加快。而在新、老項目集中加推之際,還有更多的項目相繼曝光案名、開放樣板間并同步啟動蓄客,意欲盡快加入“金九銀十”營銷及去化大戰。面對“金九銀十”這一傳統銷售旺季,顯然,布局京城的一眾開發商們已經逐漸進入“搶收金九”的戰備狀態。

      拿證提速

      據北京商報記者梳理,9月截至16日,已有13個項目對外公示預售許可信息,具體包括:保利·錦上中建·京西印玥、北京建工·璟玥林汐、金融街武夷·融御、萬科城市之光·東望、金茂北京國際社區、中建宸廬、合生·金茂東叁金茂府、景澤園等。從最新獲批預售的項目來看,涉及朝陽、豐臺、房山、通州、順義、懷柔等多個區域。

      記者梳理發現,今年6月共有11個新房項目獲得預售許可,7月及8月分別有8個和9個項目獲批預售。從新盤取證數量來看,9月以來,開發商的推盤速度已經明顯加快,不僅半月取證項目幾乎超過了過往幾個月的月度數值,單日拿證項目最高也達到了3個。

      如,9月13日,北京市住建委網站公示了3個項目的預售許可信息,分別為保利·錦上、中建·京西印玥、北京建工·璟玥林汐,三個項目共計批準入市1859套房源;在9月7日,金融街武夷·融御、萬科城市之光·東望、金茂北京國際社區三個項目也獲批預售,合計批準入市1708套房源。

      “9月以來,開發商確實明顯提速推盤。一方面,今年5月首批集中供地的地塊陸續上市;另一方面,此前一些老項目也在陸續推出后期的一些貨量。”合碩機構首席分析師郭毅向北京商報記者表示,進入傳統“金九銀十”營銷旺季,布局京城、手有存貨的開發商開始籌謀起“金九”搶收。

      據北京商報記者梳理,在9月獲批預售的新房項目中,新盤、老盤大概各占一半。今年“金九”期間,新、老在售項目均包含在內,預計北京將有近20個項目同臺“攬客”。

      “搶收”的考量

      “今年受集中供地影響,北京在土地供應方面存在一段時間的‘斷檔期’,期間產生了一個‘空窗’,由此也造成了新盤上市的‘空窗期’。進入‘金九’以來,不管是新盤啟動還是老盤加推,都希望借助這段時間的窗口期,實現更好的去化表現。”郭毅直言,和往年一樣,開發商在“金九”期間快速入市,就是為了在“金九銀十”開端沖刺業績。

      貝殼研究院高級分析師潘浩也指出,目前全國樓市正進入“高位回調階段”。企業融資端持續承壓,在償債、拿地等多方面均需要現金流支撐。因此,面對傳統銷售節點,房企為應對市場不確定性、確保年度銷售任務達成、穩定回籠資金以及為年底拿地準備籌碼,將加大營銷及推盤力度。

      越來越多的項目也開始進入“入市銷售倒計時”。北京商報記者梳理發現,自今年5月北京啟動首批次集中供地、出讓30宗地塊以來,已有24個項目先后曝光案名,不少項目也在“金九”前后流出戶型資料,并陸續開放售樓處。記者于9月15日獲悉,朝陽壹號、朝陽一墅等項目的售樓處及樣板間將在19日、20日正式開放。在業內人士看來,伴隨著這部分項目相繼入市,今年北京加入“金九銀十”營銷大戰的項目陣容有望進一步擴大。

      當下,開盤加推、大促去化,顯然已經成為開發商的銷售共識。尤其是在限制售價、配建公租房、配建國際人才社區、政府持有產權、高標準商品住宅建設方案等多重因素影響下,業內更是普遍認為,房企在京利潤空間已被大為壓縮,對于布局京城的開發商而言,把握好每一個銷售節點、做好銷售的提前排布都至關重要。據悉,北京首批集中供地呈現低溢價、“個性化”調控等特點,從成交溢價率來看,30宗宅地整體溢價率為6.4%,較2020年全年成交溢價率降低7.4個百分點。

      9月只是北京市場的第一個供應高峰,更多房源供應還在后面。據幸福里研究院預測,接下來,首批集中供地項目還有24個將在10月、11月陸續開盤。此外,10月中旬,北京第二批集中供地即將出讓,43宗地塊等待入市。在幸福里研究院分析師路巖看來,新房放量供應將利好購房者,選擇性增多,且不排除項目有優惠釋放。但對項目而言,供應量大的區域,必然會短兵相接。

      信貸收緊“金九”或成色不足

      盡管1-8月北京新建住宅成交量創下了最近八年來的最高紀錄,達到了42724套,不過也有分析人士基于當前市場的下行態勢,對今年“金九”的成色并不看好。

      “在房貸收緊、嚴堵‘假離婚’買房、二手房市場下行等因素疊加影響下,‘金九銀十’的成色大概率上會不足。”中原地產首席分析師張大偉如是說道。

      張大偉向北京商報記者表示,房地產市場的核心是信貸,信貸收緊已從華東、華南逐漸影響到華北,北京當下二手房放款周期也普遍在3個月以上。二手房交易放緩影響資金、購房資格,置換型購房客群的新房需求也在萎縮。加上第一輪集中供地項目已井噴供應,市場已從上半年的“供不應求”轉變為“供大于求”。

      路巖也認為,近幾年樓市傳統“金九銀十”概念正在弱化,開發商集中供應、區域去化壓力加大之外,樓市整體調控也在趨緊,預計北京樓市不會過度升溫。

      “隨著首批供地項目陸續入市,后續能看到一些熱銷盤出現,或將帶動北京今年四季度成交量出現‘翹尾’局面。但基于區域供應的增加、競品項目的出現,預計北京樓市成交分化也將相對明顯。”郭毅說道。

      談及“金九”銷售層面可能存在的壓力,郭毅認為,同一區域內的競品之間競爭或將加劇,這將反過來倒推市場、倒推開發商去更加精細地了解客戶需求,為購房者提供真正滿足全家庭生活需求的產品。

      據悉,在北京首批供應的30宗土地中,朝陽區占到了10宗;根據北京第二批次的供地掛牌信息,在擬出讓的43宗土地中,朝陽區也是供應數量最多的區域,掛牌土地數量為11宗,分別位于十八里店、管莊、王四營和孫河鄉前葦溝。在郭毅看來,未來一段時間,伴隨著更多新地塊的加快入市,朝陽區將成為購房者的一大熱門置業板塊。

      “朝陽在最近五到八年左右時間里,供地量非常少,只有個位數新盤入市。疊加首批供應土地及正在路上的第二批次掛牌地塊,朝陽區蟄伏已久的潛在‘賣舊買新’的改善升級需求,有望被進一步激活。”郭毅說道。

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