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    2. 調控政策持續發力 二手房價今年以來首次出現下降

      調控政策持續發力,房地產市場出現明顯轉向。9月15日,國家統計局發布了8月70個大中城市房價變動情況。從數據變化來看,隨著前期出臺的調控政策不斷發酵、信貸持續收緊,疊加市場進入淡季,市場熱度進一步回落。8月新房、二手房上漲城市數量持續減少,并降至年內最低水平,新房價格漲幅回落、二手房價格止漲轉跌,這也是今年以來二手房價格首次出現下降。

      “信貸收緊下,樓市拐點出現了。”業內人士指出,這是自2015年4月以來,連續77個月,除了疫情影響的2020年2月外,二手房下調城市最多,上漲城市最少的一個月。

      34城二手房價格下跌

      從8月70城新建商品住宅房價指數來看,新建商品住宅上漲城市數量46個,較上月減少5城;持平城市4個,較上月增加1城;下跌城市20個,較上月增加4城。從漲幅情況來看,70城平均漲幅為0.16%,漲幅較上月收窄0.14個百分點;上漲城市平均漲幅0.36%,環比漲幅收窄0.14個百分點。

      分等級城市看,一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%,漲幅比上月回落0.1個百分點。其中,北京、上海和深圳環比分別上漲0.2%、0.4%和1%,北京漲幅較上月收窄0.6個百分點,上海漲幅持平,深圳漲幅擴大0.5個百分點,廣州由上月上漲0.2%轉為下降0.1%。一線城市中僅有深圳漲幅擴大,并且漲幅領跑一線城市。

      二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%,漲幅較上月回落0.2個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為持平。整體來看,各等級城市價格漲幅均較上月收窄或持平,在市場步入淡季,調控政策接連落實下,價格上漲動力削弱,新房價格漲幅將更趨于平緩。

      從8月二手住宅房價指數來看,上漲城市數量為27個,比上月減少14個;持平城市9個,較上月增加6個;下跌城市34個,比上月增加8個。這也是近幾年來,二手房下跌城市數量首次超過了上漲城市。

      中原地產首席分析師張大偉表示,房價上漲城市已經連續5個月數量下調,從房價上漲趨勢看,在3-4月出現頂峰后,二季度以來市場上漲不算收窄,調控抑制了房價上漲。特別是二手房上漲城市暴跌到了只有27個,這是自2015年4月來,連續77個月,除了2020年2月疫情特殊原因之外的最低點,全國樓市房價拐點已經出現。

      房價拐點到來,離不開調控政策的持續發力。諸葛找房數據研究中心分析師陳霄指出,隨著調控重點轉向二手房市場,多城跟進二手房參考價機制,市場觀望情緒漸濃,價格上漲乏力,其中深圳已經連續4個月下降,作為首個出臺二手房指導價的城市,市場降溫顯著。

      從各等級城市來看,一線城市的二手住宅銷售價格環比上漲0.2%,漲幅比上月回落0.2個百分點,其中,北京、上海和廣州環比分別上漲0.4%、0.2%和0.5%,漲幅比上月分別回落0.3、0.5和0.1個百分點;深圳環比下降0.4%,連續4個月下降;二線城市二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為持平;三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.1%,連續兩個月下降。

      商品房銷售高位回落

      受高基數及政策因素影響,8月單月銷售量延續7月,呈現高位回落走勢。1-8月全國商品房銷售面積為114193萬平方米,同比增速為15.9%;商品房銷售額為119047億元,同比增速為22.8%;商品房累計均價為10425元/平方米。

      貝殼研究院高級分析師潘浩表示,從單月成交數據來看,8月商品房銷售面積為12545萬平方米,與2018年同期水平相近,同比下滑16%,目前的市場在季節因素、高基數因素、政策因素等多方面的疊加下,市場表現為高位回落。全國商品房銷售量在2021年7月之前已經保持連續14個月單月歷史峰值,高基數導致8月同比增速下滑。

      此外,以“三穩”為目標的調控政策下,多地調控政策趨緊,使得近期銷量出現回調走勢。據貝殼研究院統計,8月房地產市場調控類政策出臺36次,自4月以來調控頻次持續增加,調控持續加碼。

      銷售回款為到位資金主要來源,房貸利率持續上行拉動銷售回款增速下行,使得房企到位資金承壓。1-8月房企到位資金為134364億元,同比增長14.8%。分項來看,國內貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款以及個人按揭貸款同比增速分別為-6.1%、-47.5%、9.3%、31.3%以及13.4%。

      “國內貸款增速降幅持續擴大,房企到位資金持續承壓,這與銀行貸款集中度管理有關。”潘浩指出,據貝殼研究院監測的72城8月主流首套房貸利率為5.6%,二套利率為5.9%,保持持續上漲。信貸環境收緊對銷售回款增速起到抑制作用,同時銷售回款又為房企到位資金的主要來源,使得房企資金壓力加劇。

      “金九銀十”加大促銷

      在政策調控更趨精準化、調控重點轉向二手房市場之下,政策效應逐漸顯現。陳霄稱,新房、二手房市場熱度均有所下滑,二手房表現更為明顯。預計隨著接下來“金九銀十”傳統旺季的到來,房企加大促銷力度,以價換量現象增加,新房價格漲幅或將繼續回落。而二手房市場在多措并舉之下或將延續降溫局面。

      “金九銀十”是房地產銷售的重要節點,對于“金九銀十”市場的整體預判,潘浩表示,由于企業融資端持續承壓,在償債、拿地等多方面均需要穩定的現金流支撐,因此銷售回款成為房企運營的生命線。結合上述“高位回調”的市場判斷,面對傳統“金九銀十”的銷售節點,房企為應對市場不確定性、確保年度銷售任務的達成、穩定回籠資金以及為年底拿地準備籌碼,推出一定的促銷措施是常規操作。

      但面對年底前的交房節點,為維護前期購房業主利益,多數老項目并不會整體采取過于極端的降價措施,更有可能的選擇是針對產品力稍弱的房源推出促銷政策,一方面清理長期庫存,另一方面也集中進行客戶引流或儲備。當然,也存在部分房企出現較大的現金流壓力,進行較大力度的促銷,但多數操作都是階段性的選擇。

      在張大偉看來,2021年成交金額和成交面積全年刷新樓市紀錄已經成為定局,整體趨勢看,因為信貸寬松導致的房價上漲,在2021年下半年還會持續一段時間。

      不過張大偉表示,越來越收緊加碼的調控政策有望平穩市場,房價會繼續放緩。一線城市是2021年上半年房價上漲龍頭,針對經營貸、二手房定價混亂、學區房等調控政策的不斷疊加,已經使得一線城市房價漲幅放緩。預計2021年下半年一線城市大部分將進入調整周期。

      責任編輯:hn1007

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